Helsingin hallinto-oikeudelle

 

 

 

Kunnallisvalitus Hyvinkään kaupunginhallituksen päätöksestä 3.12.2007

§ 415 Asemakaavan ja tonttijaon muutosehdotus koskien korttelia 101.

 

Muutosvaatimus:

 

Vaadin, että kaupunginhallituksen päätös kumotaan, koska kaupunginhallitus on ylittänyt toimivaltansa ko. asiassa. Kaupunginhallituksen olisi pitänyt saattaa asemakaava kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

 

Perusteet:

 

Maankäyttö- ja rakennuslain 52 §:n mukaan kunnanvaltuusto päättää asemakaavojen hyväksymisestä. Lain mukaan kunnan johtosäännössä tästä voidaan poiketa, milloin kyseessä ei ole vaikutukseltaan merkittävä asemakaava. Niinpä Hyvinkään kaupungin hallinto- ja toimintasäännön mukaan kaupunginhallitus päättää asemakaavojen hyväksymisestä silloin, kun kysymyksessä on maankäyttö- ja rakennuslain 52 §:ssä tarkoitetut muut kuin vaikutukseltaan merkittävät asemakaavat.

 

Tällä perusteella kaupunginhallitus on tulkinnut, että sillä on oikeus päättää kyseisestä kaavamuutoksesta eikä kaavamuutosta ole viety valtuuston käsiteltäväksi, ei myöskään kyseisen kohdan tulkintaa.

 

Kyseinen lainkohta on hyvin tulkinnanvarainen ja epämääräinen. Siinä ei ole tarkemmin määritelty, missä tapauksissa asemakaavaa voidaan pitää vaikutukseltaan merkittävänä. Lainsäätäjän tarkoitus ei liene kuitenkaan ollut kaventaa ainoan kuntalaisten valitseman luottamustoimielimen, valtuuston, päätösvaltaa jäsenmäärältään suppeampien toimielinten hyväksi vaan ainoastaan mahdollistaa päätöksenteko vähäisistä asemakaavoista muualla kuin valtuustossa.

 

Kyseisessä tapauksessa kaavamuutosta on ehdottomasti pidettävä vaikutukseltaan merkittävänä, jolloin se kuuluu kaupunginvaltuuston päätösvaltaan.

 

Ensinnäkin kaavamuutoksessa lisätään kyseisen korttelin rakennusoikeutta yhteensä 12 574 kerrosneliömetriä. Muodostettavalla tontilla nro 101-17 rakennusoikeutta lisätään 16 726 kerrosneliömetristä 28 500 kerrosneliömetriin eli lisäys on 11 774 kerrosneliömetriä, josta liikerakennusoikeuden lisäys on noin  9 000  kerrosneliömetriä. Hyvinkään mittakaavassa näin suurta rakennusoikeuden lisäystä on pidettävänä vaikutukseltaan hyvin merkittävänä.

 

Toiseksi kyseisellä rakennusoikeuden lisäyksellä luodaan huomattavia taloudellisia arvoja, jotka ovat vaikutukseltaan merkittäviä. Rakennusoikeuden lisäys tarkoittaa tunnetusti kiinteistön omistajan omaisuuden arvonnousua. Kun kyseessä on erityisesti liike- mutta myös asuinrakennusoikeuden lisäys kaupungin keskeisimmällä tontilla, on kiinteistöomaisuuden arvonnousu huomattava.

 

Täysin vertailukelpoisia tietoja Hyvinkään ydinkeskustan liikerakennusoikeuden hinnasta ei ole, mutta suuntaa antavia tietoja kylläkin. Niiden perusteella voidaan päätellä, että arvonnousu on varovaisestikin arvioiden viiden miljoonan euron luokkaa.

 

Lähinnä vertailukelpoisia kauppoja on ainakin kaksi.

 

YIT osti maaliskuussa 2005 Senaatti-kiinteistöiltä Hämeenkatu 9:n tontin ja rakennuksen. Rakennus on tarkoitus purkaa, joten kyseisessä kaupassa myytiin nimenomaan rakennusoikeutta, tässä tapauksessa 6 000 kerrosneliömetriä 1,4 miljoonalla eurolla, eli hinta oli 233 euroa kerrosneliömetriltä. Kyseinen tontti on voimassa olevassa kaavassa tarkoitettu yleisille rakennuksille ja siinä on sijainnut postitoimisto ja toimistotiloja.

 

Hyvinkään kaupunki myi ns. Kankurinkulman alueelta korttelista 424 vuonna 2006 kerrostalotontteja avoimessa tarjouskilpailussa. Hyväksytyt hinnat vaihtelivat välillä 238 – 282 euroa kerrosneliömetriltä.

 

Korttelin 101 asemakaavassa lisärakennusoikeuden käypä hinta on selvästi näitä tapauksia korkeampi, koska hintataso on noussut mainittujen kauppojen jälkeen ja kyseinen tontti on sijainniltaan paljon keskeisempi, mutta ennen kaikkea siksi, että lisärakennusoikeus on selkeästi määritelty pääasiassa liikerakennusoikeudeksi. Liikerakennusoikeuden käypää hintaa voi pitää myös korkeampana kuin asuinrakennusoikeuden hintaa, koska liiketilojen vuokrat ovat korkeampia kuin asuntojen vuokrat.

 

Jos lisärakennusoikeuden arvoksi arvioidaan varovaisesti 400 euroa kerrosneliömetriltä, tarkoittaa se yhteensä noin viiden miljoonan euron arvonnousua tällä asemakaavan muutoksella. Luultavasti todellinen arvonnousu on tätäkin suurempi.

 

Maankäyttösopimuksella tästä arvonnoususta peritään kaupungille vain murto-osa, 850 000 euroa, mikä kohdistuu kokonaan muodostettavaan tonttiin 101-17 (BRA Kiinteistöt Oy). Sen sijaan tontin 101-18 omistajalta (Hyvinkään Kassatalo Oy) ei peritä lainkaan korvausta arvonnoususta, vaikka rakennusoikeutta lisätään 800 kerrosneliömetriä. Asemakaavan muutosehdotus ei ole myöskään ollut yleisesti uudelleen nähtävänä sen jälkeen, kun mainittu rakennusoikeuden lisäys kaavaan oli tehty. 

 

Kolmanneksi vaikutukseltaan merkittävänä voi pitää kaupunkikuvan muuttumista. Asemakaavamuutoksen toteuttaminen edellyttää Kauppalankatu 6:ssa sijaitsevan asuin- ja liikerakennuksen purkamista. Kyseisessä rakennuksessa on 15 vuokra-asuntoa. Asemakaavan muutos mahdollistaa kolmen korkean 8-kerroksisen asuinkerrostalon rakentamisen Ahjonkadun varteen. Muutos on vaikutukseltaan merkittävä, koska se muuttaa oleellisesti kaupunkikuvaa. Kyseiset korkeat asuintalot sopivat huonosti Aseman puukoulun ja kivikoulun viereen.

 

 

Hyvinkäällä 10.1.2008



Olli Savela

Yliaktuaari, Hyvinkää

 

Saukonkatu 18 B, 05460 Hyvinkää