Renton kiinteistöbisneksellä kytkös veroparatiisiin



Valaisen tässä kirjoituksessa Hyvinkäällä ajankohtaista Rentto Oy:n kiinteistöbisnestä ja sen taustoja.



Rentto Oy on kiinteistösijoitusyhtiö

Rentto Oy on monille hyvinkääläisille tuttu keskustassa Suutarinkadulla sijainneesta kenkätehtaasta. Tehtaan ensimmäisen osan rakennutti vuonna 1928 August Väisänen. Vuonna 1938 Kalle ja Onni K. Rentto ostivat tehtaan. Kenkiä siellä valmistettiin vuoteen 1990 asti.

Samaan konserniin kuului myös kaapelitehdas Reka. Rentto-konsernin nimi muutettiin vuonna 1989 Reka Oy:ksi. Vuonna 2007 se jaettiin Rentto Oy:ksi ja Reka Oy:ksi, joka on nykyään täysin erillinen yhtiö. Rentto Oy taas on puhdas kiinteistösijoitusyhtiö, joka toimii lähinnä Helsingin ja Hämeenlinnan välillä.

Yhtiön pääpaikka on Hyvinkää. Viime vuosina Rentto on ostanut omistukseensa lukuisia kiinteistöjä varsinkin kaupungin ydinkeskustasta. Kotisivujensa mukaan Rentto Oy omistaa Uudenmaankatu 4 - 6:n (Finlio Oy) eli kadun alkupään kaksikerroksisen liikerakennuksen ja Alepubin ravintolakorttelin, kadun toiselta puolelta Uudenmaankatu 3:n eli S-marketin ja sen parkkihallin (KOy Hyvinkään Ässä) ja Hämeenkatu 18:n eli Nordean talon (KOy Hyvinkään pankkitalo).

Rentolla on myös muita kiinteistöomistuksia kaupungin keskustassa.



Omistajalla kytköksiä veroparatiisiin

Rentto Oy on ollut varsin tuottoisa yhtiö. Vuonna 2020 yhtiö tuotti 7,7 miljoonan euron liikevaihdolla voittoa 3,7 miljoonaa euroa. Yhtiön ilmoittama liikevoitto oli 55 prosenttia.

Rentto Oy:n omistaa Timo Mikael Rentto, joka asuu Lontoossa. Suomen ja Britannian välisen verosopimuksen perusteella hänen ei tarvitse maksaa Suomeen lainkaan veroa Rentosta nostamistaan osingoista.

Vuonna 2016 niin sanotuista Panaman papereista paljastui, että Mikael Rentto oli vuonna 2011 perustanut kaksi yhtiötä Brittiläisille Neitsytsaarille, joka tunnetaan veroparatiisina. Yhtiöt olivat nimeltään Cyrus Limited ja Beijing Fin RT Science & Technology co Ltd. Yleisradio uutisoi asiasta 9.5.2016 ja uutinen löytyy edelleen Ylen sivuilta. Seuraavana päivänä myös Aamuposti uutisoi asiasta.

Uutisessa kerrotaan myös, että yksi Mikael Renton yhtiöistä, jäähdytys- ja ilmastointilaitteita valmistava Gese International Oy, asetettiin konkurssiin pian näiden pöytälaatikkoyhtiöiden perustamisen jälkeen. Konkurssipesän asiakirjoista selviää, että yksi suurimmista velkojista oli Suomen valtio. Gese International sai valtiontukea Tekesiltä ja työ- ja elinkeinoministeriöltä vuosina 1999 - 2003 yhteensä 340 000 euroa. Lisäksi Tekes oli myöntänyt sille lainaa 210 000 euroa.

Samat asiat on kerrottu myös toimittaja Minna Knus-Galanin erinomaisessa kirjassa Tarkoin varjeltu (s. 102 - 103). Lisäksi hän ihmettelee, miksi Rentto on kokenut tarvitsevansa salaista veroparatiisiyhtiötä juuri ennen konkurssia ja kysyy, oliko tarkoitus piilottaa rahat velkojilta?

Mainittakoon, että kun uutinen julkistettiin, Reka Oy julkaisi 13.5.2016 oman tiedotteen, jossa se kertoi, ettei sillä ole mitään tekemistä Rentto Oy:n kanssa. Tiedotteen mukaan ”Ylen veroparatiisiyritysväitteet liittyvät ainoastaan Rentto Oy:n toimintaan, eivät nykyisen Reka Oy:n ja Reka Kaapeli Oy:n toimintaan.”



Kenkätehtaalla korkea vuokra

Kaupunki on vuokrannut Rentto Oy:ltä lähes kokonaan entisen kenkätehtaan tilat. Kolmannen ja neljännen kerroksen osalta kaupunginhallitus päätti 1.7.2019 vuokrasopimuksen jatkamisesta vuosille 2020 - 29. Vuokra oli 17,60 euroa neliöltä kuukaudessa vuonna 2020. Pääomavuokran osuus on sidottu elinkustannusindeksiin, joten vuokra on nyt jo korkeampi.

Ensimmäisen ja toisen kerroksen vuokrasopimusta kaupunginhallitus päätti 29.11.2021 jatkaa vuosille 2022 - 31. Sopimus on sikäli erikoinen, että kokonaisvuokran suuruutta ei siinä selkeästi kerrota vaan sen joutuu kokoamaan eri tiedoista. Pääomavuokra on sama kuin 3. ja 4. kerroksen pääomavuokra, vuoden 2022 alusta se on indeksikorotusten jälkeen 10,80 euroa neliöltä. Hoitovuokraa peritään 3,46 euroa neliöltä ja lisäksi peritään ensimmäiset puoli vuotta muutostyövuokraa 2,30 euroa neliöltä. Sen perusteena ovat viisi vuotta sitten tehdyt muutostyöt! Yhteensä vuokra on siten aluksi 16,56 euroa neliöltä.

Kenkätehtaan tilat on vuokrattu edelleen Keusotelle. Käytännössä hyvinkääläiset maksavat itse Keusoten kaupungille maksaman vuokran Keusoten maksuosuuksissa. Vuoden 2023 alusta vuokran maksaa Keski-Uudenmaan hyvinvointialue, kun vuokrasopimus siirtynee Keusotelta sille.

Kaupungin Rentolle maksamia vuokria voi hyvin perustein pitää korkeina. Vertailun vuoksi Wanhan Villatehtaan tilojen keskivuokra on noin 13 euroa neliöltä. Kallioinen yhtiöt puolestaan tarjoaa sivuillaan toimistotiloja vuokralle Uudenmaankatu 1:stä 10 - 11 euron neliövuokralla.

Yhteensä kaupunki maksoi vuonna 2020 vuokria Rentolle 1,7 miljoonaa euroa.



Monitoimihalli kallis kaupungille

Hyvinkään kaupunginvaltuusto päätti joulukuussa 2021 kaupungin ja Rentto Oy:n välisestä sopimuksesta, jonka mukaan Rentto rakennuttaa monitoimihallin kaupungin keskustaan entisen kenkätehtaan viereen. Sopimuksen mukaan kaupunki lähtee kantamaan yritysriskiä maksamalla tiloista ylisuurta vuokraa, 955 000 euroa vuodessa ja arvonlisävero päälle. Tiloja yritetään vuokrata edelleen ja kaupunki saisi osan vuokrasta, mutta jopa sopimuksen taustaksi laaditun erittäin optimistisen arvion mukaan vuokratuotto jäisi alle 600 000 euron vuodessa.

Sopimus hyväksyttiin valtuustossa äänin 45 – 4, 1 tyhjä, 1 poissa. Täysin varmaa hankkeen toteutuminen ei vielä ole päätöksestä huolimatta, koska Rentto on ilmoittanut etsivänsä hankkeeseen muitakin sijoittajia ja jäävänsä itse vain halliyhtiön vähemmistöosakkaaksi. Jos se tässä onnistuu, hallin omistus voi päätyä mihin päin maailmaa tahansa.

Solmittu sopimus ei sisällä aiemman sopimuksen mukaisia musiikkiopiston uusia tiloja, mutta niistä on tarkoitus tehdä myöhemmin erillinen sopimus. Tilat on tarkoitus lisätä samaan monitoimihalliin. Viivästyminen on ilmeisesti seurausta siitä, että Rentto havittelee samoihin tiloihin myös muita vuokralaisia.

Yhtenä tällaisena vuokralaisena on mainittu Keski-Uudenmaan tuleva hyvinvointialue. Keski-Uudenmaan sote-kuntayhtymän Keusoten hallinto sijaitsee nykyään pääosin entisissä terveyskeskuksen tiloissa Sandelininkatu 1:n niin sanotussa vanhassa osassa. Tilat omistaa Hyvinkään kaupunki. Hallintoa on suunniteltu siirrettäväksi Renton monitoimihallin yhteyteen uusiin tiloihin.

Avoinna on, mitä hallinnon nykyisille tiloille tapahtuu sen jälkeen. Joka tapauksessa on outoa, että hyvinvointialueen hallinto siirtyisi julkisen sektorin omistamista tiloista yksityisen omistamiin vuokratiloihin. Tässä on selvästikin ajateltu Renton etua eikä yhteiskunnan etua. Mainittakoon, että Rentto Oy:n kiinteistökehitysjohtaja Arto Hägg on sekä Keusoten että Keski-Uudenmaan hyvinvointialueen valtuuston jäsen.

On mahdollista, että hyvinvointialueen hallitus saa hyvinkin pian eteensä esityksen uusien hallinnon tilojen vuokraamisesta tulevasta monitoimihallista.



Musiikkiopisto myytiin halvalla

Vuonna 2017 kaupunki myi Rentolle ilman tarjouskilpailua funkkistyylisen musiikkiopiston rakennuksen (alun perin KOP:n talo) Hyvinkäänkatu 1:stä. Rentto kytki kaupan suunnitelmaansa monitoimihallin rakentamisesta ja perusteli kauppaa muun muassa sillä, että Onni Rentto oli aikoinaan asunut talossa! Rentton edustaja perusteli kauppaa myös sillä, että monitoimihallin rahoitus vaatii tuekseen musiikkiopiston tontin.

Kauppahinta oli 750 000 euroa. Hinta perustui ulkopuoliseen ”riippumattomaan” arvioon. Musiikkiopisto jäi taloon toistaiseksi vuokralle. Kiinteistön hoitokulujen jälkeen Rentolle jää noin 100 000 euron nettovuokratulo vuodessa eli se pystyy kuolettamaan hankintansa muutamassa vuodessa. Valtuustossa kaupungille epäedullista kauppaa vastusti vain vasemmistoliiton valtuustoryhmä, mutta sitä arvosteli julkisuudessa myös muun muassa jo edesmennyt kiinteistösijoittaja Raimo Mäkinen (AP 27.5.2017 ja 7.6.2017).

Tontin asemakaava on uudistettavana. Sen tuloksena tontin rakennusoikeus (nyt 5 400 kerrosneliötä) todennäköisesti kasvaa. Kun asemakaava valmistuu, Rentto maksaa lisäksi musiikkiopiston rakennusoikeuden (1 053 k-m2) ylittävästä liike- ja toimistorakennusoikeudesta 200 euroa kerrosneliöltä ja asuntorakennusoikeudesta 350 euroa kerrosneliöltä. Hinnat on sidottu elinkustannusindeksiin.

Näitäkin hintoja voi pitää alhaisina. Esimerkiksi samoihin aikoihin Hyvinkään seurakunta järjesti tarjouskilpailun Helenenkatu 31:n tontista, jolle on nyt valmistumassa asuinkerrostalo. Rakennusoikeuden hinta oli 383 euroa kerrosneliöltä ja sijainti paljon huonompi.

Tällä hetkellä Rentto ei pidä kiirettä musiikkiopiston tontin kaavoituksessa ja rakentamisessa, koska se keskittyy monitoimihalliin.



Pyrkimyksenä rakennusoikeuden nosto

Renton kuten muidenkin kiinteistösijoittajien pyrkimyksenä on luonnollisesti hyötyä kiinteistöjen tulevasta arvonnoususta. Sen kannalta ydinkeskustan kaavoitussuunnitelmat ovat oleellisia. Kaupungin tavoite on tiivistää keskustaa eli lisätä tonttien rakennusoikeutta. Jossain määrin se on järkevääkin, kunhan pidetään täydennysrakentaminen kohtuullisena ja otetaan ympäristö ja kaupunkikuva huomioon.

Rakennusoikeuden nosto tuottaa maanomistajalle suoraan, kun lisärakennusoikeus myydään ja käytetään. Tästä ansiottomasta arvonnoususta kaupunki on perinyt 50 prosenttia itselleen, kun asemakaavan yhteydessä solmitaan maankäyttösopimus tontinomistajan kanssa. Olemme tehneet 14.9.2020 valtuustoaloitteen, että kaupungin perimä korvaus nostetaan 75 prosenttiin, mutta aloitteeseen ei ole vastattu. Usein myös rakennusoikeuden arvo, josta 50 prosenttia lasketaan, on arvioitu alakanttiin.